はじめに

2016年に始動した「サウジ・ビジョン2030」のもと、サウジアラビアは石油依存から脱却し、多様で知識基盤型の経済を構築するための大規模な変革を開始しました。このビジョンの一環として、王国は国内外の投資家を惹きつけるために新たな産業分野を開放しました。最も戦略的な柱の一つが不動産セクターであり、これは生活の質を高め、都市成長を支え、持続可能な発展を促進する役割を果たしています。これを実現するために、政府は市場の透明性とアクセス性を高めるための改革を実施しました。こうした改革はサウジアラビアでの外国人による不動産所有や、外国人によるサウジの不動産投資（サウジ不動産投資に関心のある外国人）に新しい選択肢をもたらすもので、投資家の関心が高まっています。また、2025年に実施されたサウジの不動産法改正は制度面の予見可能性を一段と高め、参入障壁の明確化に寄与しています。

 

2025年7月、サウジアラビアは「外国人による不動産所有および投資に関する法律（勅令第M/14号）」を承認し、2000年の旧法を置き換えました。この新たな法的枠組みでは、外国人（個人および企業）が、不動産総局（REGA）により承認された指定区域内で不動産を所有・投資することが認められています（いわゆる「2025年のサウジ不動産法改正」による主要な変更点）。この点は、サウジアラビアの外国人不動産所有および外国人向け不動産投資の制度化を明確に示すものです。ただし、メッカおよびメディナにおける所有権は引き続き非イスラム教徒には制限されています。この画期的な動きは、王国が経済の開放性を推進し、世界有数の投資拠点となるという目標に向けた強い意思を示すものです。

サウジアラビアの不動産の現状

王国の改革アジェンダは、国内および国際的な投資を誘致し、生活の質を向上させるために、各分野を開放することを明確に目的としています。そして、2025年第1四半期には前年比でさらに4.3％の成長を記録しました。 同じ四半期において、不動産総局（REGA）は不動産仲介、マーケティング、コンサルティング、資産／施設管理、オークションの各分野で7,875件以上のライセンスを発行し、さらに105,000件以上の不動産広告ライセンスを承認しました。 賃貸分野では、REGAのEjarプラットフォームが運用開始以来1,000万件を超える賃貸契約を登録しており、標準化されたデジタル契約への依存が高まっていることを反映しています。これらはREGAによる不動産市場のデジタル化・透明化の成果であり、手続やサウジにおける不動産購入条件の明確化にも直結しています。こうした動きは、サウジの不動産購入条件や実務プロセスの明確化にもつながり、投資家にとって手続き面の可視性が高まっています。

法律の主な要点

外国人の個人および企業は、現在、不動産総局（REGA）の勧告に基づき閣議により指定された地理的区域内で、不動産を所有し、投資することができます（サウジアラビアにおける外国人不動産所有の枠組み）。 この規定は「外国人による不動産所有および投資に関する法律（勅令第M/14号、2025年）」の第2条に明記されています。すなわち、2025年の法改正により、外国人のサウジ不動産投資と所有が制度的に位置づけられた形です。この措置は、外国投資の誘致と、近代的で持続可能な都市の発展というビジョン2030の目標を支援するものです。

一方、メッカおよびメディナにおける不動産規制は引き続き厳格で、相続または将来的に施行される執行規則によって別途許可される場合を除き、非サウジ人には禁止されています。 同法の第5条は、これらの都市内に所在する不動産に対して、非サウジ人が所有権、地役権、または使用権を有してはならないことを明確に定めています。 王国に合法的に居住する非サウジ人個人は、制限区域外において、内務省の承認を受けることを条件に、個人使用目的で1つの住宅用不動産を所有することができます。これは同法の第6条に基づく権利であり、サウジの不動産購入条件の基本ラインといえます。

認可を受けた外国企業は、承認された区域内で、事業運営に必要な不動産、たとえばオフィスや従業員用住宅などを取得することができます。 この権利は第3条に基づいて認められており、サウジアラビアで事業を行うための認可を受けた非サウジ法人が、自らの認可された活動の目的で不動産を所有または利用することを可能にしています。これは、サウジでの企業による不動産所有を明確に許容する枠組みであり、企業実需に基づく取得が想定されています。最低投資額や開発スケジュールなどの詳細はまだ公表されておらず、これらは同法の第9条に基づき、法律公布から180日以内に発行される予定の施行規則において定義される見込みです。

サウジアラビアの新法による3つの予測される動向

1. 投資の拡大

この法律は、外国および国内の投資の双方を促進し、不動産セクターへの資本流入を増加させることが期待されています。 外国人のサウジ不動産投資の枠組みが整ったことで、プロジェクトファイナンスやJV組成も進みやすくなる見込みです。この結果は、外国直接投資の増加および民間部門の国家開発への参画を目標とする「ビジョン2030」の経済多角化の柱を支援するものであり、REGA（不動産総局）も、更新された所有権制度の主要な目的としてこの点を明示的に挙げています。

2. 都市の拡大

所有権の範囲を広げることで、この法律は新たな都市開発を促進し、均衡の取れた都市成長を支援します。 メトロや新興経済特区と連動した民間開発の呼び水となり、住宅・商業の両面で需要喚起が想定されます。これらの目的は、持続可能な都市と住宅供給の改善を重視する「ビジョン2030」の「生活の質向上プログラム」および「国家住宅プログラム」と一致しています。 REGAは、外国の参入が「競争力を高め、活気ある持続可能なコミュニティの創出に貢献する」と確認しています。

3. プロジェクト水準の向上

国際的なデベロッパーの参入により、建設品質、デザインの革新性、および持続可能性の基準が向上することが期待されています。 海外の知見を取り入れることで、設計標準やESG対応も高度化し、国際投資家にとっての魅力度が増します。REGAの公式説明によれば、この法律は開発品質を高め、持続可能性を支援し、サウジアラビアの都市の国際的競争力を強化することを目的としています。 投資省（Ministry of Investment）も、この新たな枠組みは、世界水準の専門知識と技術をサウジアラビアの不動産市場に誘致するための、より広範な取り組みの一環であると述べています。

外国企業にとっての市場への影響と機会

外国企業は現在、サウジアラビアにおいて、自らの認可された活動を遂行するために必要な不動産を所有することが可能となりました。 投資省（MISA）は、非サウジ法人が王国の承認された区域内で事業を運営するために必要な不動産を取得または利用できることを確認しています。 これは、サウジにおける企業不動産所有の実務を後押しし、工場・物流・オフィスなどの拠点整備を加速させる要素となります。この改革は、サウジアラビアと国際的なデベロッパーとの間の戦略的パートナーシップを促進し、知識交換、イノベーション、そして先進技術の導入を推進します。 不動産総局（REGA）は、外国の参入の目的は、世界的な専門知識と機関投資資本を誘致し、不動産セクターを強化することであると述べています。

国際企業が事業拠点を拡大するにつれて、新たな雇用や研修プログラムが生まれることが期待されており、これは「ビジョン2030」の人的能力開発プログラム（Human Capability Development Program）を支援するものです。 透明性の高いガバナンス、開かれた投資枠組み、そして明確な長期的ビジョンをもって、サウジアラビアの不動産セクターは急速に進化を遂げており、地域で最も活発で国際的競争力の高い市場の一つになりつつあります。

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